离2027年只剩两个多月了，不少人翻看自家房子的挂牌价时，最想知道的是明年会不会继续往下走。
这个问题牵涉的面很广，因为在中国，房子几乎是每个城镇家庭都有的东西。
中国人民银行调查统计司2019年开展的城镇居民家庭资产负债情况调查显示，我国城镇居民家庭住房拥有率达到96%，住房资产占家庭总资产的比重接近六成。
到了2025年6月，瑞银发布的中国住房调查里，有47%的受访者表示房子现价已经低于当初的买入价，认为现价仍高于买入价的只有30%。
一边是几乎家家有房，一边是将近一半的房子处在账面亏损的位置。
所以明年起房价如果还没止住，受到牵连的就不是一小部分人，而是国内接近一半的家庭，摆在他们面前的大致有3个难题。
一、账面财富缩水，首付悄然蒸发
很多家庭买房，用的是“首付加按揭”这套办法。
首付往往是两代人凑出来的积蓄，按揭对应的是往后二三十年的工资。
问题在于，房价跌了，银行那笔贷款本金一分不会少，跌掉的部分只能先拿首付去填。
不妨拿一套总价300万元的房子算一算。
首付三成就是90万元，贷款210万元，假如房价回落三成，房子只值210万元上下，正好和贷款本金打平。
也就是说，当年拿出来的90万元首付，在账面上已经看不到了。
要是跌幅再大一点，房子市值就会低于还没还完的贷款，这种情况通常被叫作负资产。
当然，负资产只是账面上的状态，只要收入稳定、按月还款、不急着卖，日子照样能过，房子照样能住。
麻烦在于家里能动用的家底变薄了，碰上换工作、看病、孩子上学这类要花大钱的事，可周旋的空间会小很多。
2020年到2021年前后在价格高点入手的家庭，对这一点感受会更直接。
减轻月供这件事，国家这几年确实下了不少力气。
2024年5月17日，中国人民银行宣布取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，首套房最低首付比例降到15%，二套房降到25%。
2024年9月29日，人民银行发布公告，要求商业银行在当年10月31日前对存量房贷利率批量调整，平均降幅约0.5个百分点，预计每年能给借款家庭省下利息支出1500亿元左右。
2025年5月8日起，个人住房公积金贷款利率又下调了0.25个百分点，五年以上首套房公积金贷款利率降至2.6%。
这几轮调整，让不少家庭的月供实打实少了一截。
不过利率管的是还款压力，房子本身值多少钱，还得看市场上买的人多还是卖的人多。
二、旧房出手艰难，置换链条卡顿
房子在很多家庭眼里，不光是用来住的，还是一笔关键时候能换成现金的储备。
儿女成家要首付，老人住院要押金，自家生意要周转，过去不少人的路子就是卖掉一套房。
可房价往下走的时候，二手房市场常见的情形是挂出来的多，真正成交的少。
买家怕买早了，宁愿多等几个月，卖家只能一轮一轮往下调价，一套房挂上大半年的并不少见。
受影响最直接的，是那些想改善住房的家庭。
他们换房，基本都得靠“卖旧买新”这条路，旧房一天卖不掉，新房首付就一天凑不齐。
有的家庭只能把换房计划往后拖，有的为了尽快出手把价格压得很低，到手的钱和原先算好的差了不少。
房子能不能顺利卖出去，关系到一连串家庭安排能不能接上。
针对这个堵点，2024年10月17日，住房和城乡建设部等部门在国务院新闻办公室新闻发布会上，介绍了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合。
其中明确要降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
同时通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，并把“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元。
货币化安置等于直接给市场送来一批买家，能消化一部分存量房，想卖房的家庭也更容易找到接手的人。
一线城市的限购在2025年也有了明显松动。
2025年8月8日，北京市住房城乡建设委等部门发布通知，符合条件的家庭在五环外购买住房不再限制套数。
2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委等部门也发布通知，符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数。
这些调整给置换需求留出了更大的空间，让卖旧买新的链条更顺一些。
三、钱包越捂越紧，规划步步后撤
房价下跌带来的影响，并不会只停在房子上。
一个家庭最值钱的东西缩了水，花钱自然会更有分寸。
经济学里有个说法叫负财富效应，意思是资产价格下降，居民的消费支出往往会跟着收缩。
放到普通人家里，就是换车、出游、装修、添大件家电这些开销，一推再推，能存下来的钱尽量存着。
房贷又是很多家庭每月最大的一笔固定开支，月供占工资的比例越高，手里能自由支配的钱就越少。
信达证券此前的研究报告提到，一线城市出现了消费和储蓄占比同时下滑的“双降”，并认为主要原因可能是房贷等刚性支出把钱挤占掉了。
影响还会往更远的家庭安排上延伸。
有的人原本打算退休以后卖掉一套房，或者把大房换成小房，用中间的差价补贴养老。
也有父母早早盘算好，等孩子结婚时拿房子帮衬一把。
房价一直往下走的话，这些靠房子撑着的人生计划，都得重新掂量。
一个个家庭把钱包捂紧，汇总起来就是社会消费的放缓，这也是稳楼市被摆在重要位置的原因。
2024年9月26日召开的中共中央政治局会议，提出要促进房地产市场止跌回稳。
2024年12月11日至12日召开的中央经济工作会议，强调持续用力推动房地产市场止跌回稳。
2025年3月5日提请审议的政府工作报告，同样写入了持续用力推动房地产市场止跌回稳，并提出因城施策调减限制性措施。
2025年10月20日至23日召开的党的二十届四中全会，审议通过关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议，明确推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式。
2026年是“十五五”开局之年，从这一连串部署能看出，政策重心正从短期托底，一步步转向长期的制度安排，让住房回到居住的本来用途上。
回过头看这3个难题，其实是一环扣一环的。
家底缩水，人就不愿低价卖房，挂牌价下不来，成交就上不去，成交一冷，观望的人更多，家里的开支也跟着收紧。
落到具体家庭，房贷利率还偏高的，可以多留意所在城市的政策调整和公积金使用规则，看看还款成本有没有再降的余地。
有换房打算的，不妨先把当地“卖旧买新”的税费优惠、购房补贴摸清楚，再定节奏。
暂时没有卖房计划的，守住稳定收入，留足应急的现金，比天天盯着房价要实在。
截至2024年末，我国常住人口城镇化率为67%，城镇化还有推进空间，改善型住房需求也一直在。
明年房价怎么走，终究要看政策落地的力度和市场供求的实际变化。
参考文献：
[1] 中国人民银行.关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告[EB/OL].2024年9月29日.
[2] 国务院新闻办公室.促进房地产市场平稳健康发展有关情况新闻发布会[EB/OL].2024年10月17日.
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